Volvemos de nuevo con la última entrada del especial sobre cláusulas suelo en la que trataremos los siguientes asuntos:
- ¿Qué se puede devolver con la nulidad de las cláusulas suelo?
- La nueva vía abierta para reclamar por el RDL 1/2017.
- Otras cláusulas abusivas recogidas en el préstamo hipotecario.
Esperemos que le sea útil la entrada.
¿Qué se puede devolver con su nulidad? Consecuencias.
Para saber qué se puede devolver cuando declaran una cláusula nula, lo primero es conocer las consecuencias de esa nulidad. Cuando una cláusula es declarada abusiva se está declarando su inexistencia. Sí, en efecto: será como si esa estipulación contractual nunca hubiese estado presente y, si no existe, no puede surtir efectos. Por tanto, una vez declarada la nulidad debe producirse un restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula.
Como indica el TJUE en la sentencia de 21 de diciembre de 2016:
“La declaración del carácter abusivo de la cláusula debe permitir que se restablezca la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula abusiva, concretamente mediante la constitución de un derecho a la restitución de las ventajas obtenidas indebidamente por el profesional en detrimento del consumidor en virtud de la cláusula abusiva”.
Es decir, tras realizar los cálculos precisos en los que se observará lo abonado y lo que realmente se debía abonar, el banco deberá devolver al consumidor todas aquellas cantidades cobradas de forma indebida por beneficio obtenido a través de las cláusulas declaradas abusivas, así como los intereses legales.
El procedimiento extrajudicial del RDL 1/2017
Es bien sabido ya, que ante la avalancha de demandas que los consumidores interpondrán debido a que en sus préstamos existen cláusulas suelo que pueden ser nulas, el gobierno ha publicado un Real Decreto Ley que establece un sistema extrajudicial para tratar de resolver el asunto fuera de los juzgados. ¿Quién puede acudir a este sistema? ¿Es obligatorio? ¿Cómo funciona? Mejor aún, ¿me interesa acudir a él?
¿Quién puede acudir?
El RDL es claro en este sentido, solo pueden acudir los consumidores. Quedan excluidos por tanto los autónomos o empresas que hubieran firmado un contrato de préstamo.
Por otro lado, solo podrán los consumidores que hayan firmado un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, no contratos de préstamo simples sin tal garantía.
¿Es obligatorio?
NO. El consumidor no tiene por qué usar esta vía para satisfacer sus pretensiones. De hecho, y aunque el RDL diga que los bancos “deben” establecer el sistema, en la práctica tampoco lo es para los bancos, al no existir sanciones en caso contrario, por lo que pueden no establecerlo.
¿Cómo funciona?
El banco debe habilitar un departamento para atender los requerimientos de los consumidores.
Los consumidores han de presentar el escrito ante ese departamento y el banco tendrá tres meses para llegar a un acuerdo con aquel.
En ese acuerdo, el banco deberá efectuar un cálculo de la cantidad a devolver y remitirle una comunicación al consumidor desglosando dicho cálculo; en ese desglose el banco deberá incluir necesariamente las cantidades que correspondan en concepto de intereses.
En caso de que el banco no contestara en esos 3 meses o si su contestación no fuera la esperada, por inadecuada, el consumidor ya puede acudir a la vía judicial.
Importante: si se emplea esta vía, en esos 3 meses no se puede reclamar judicialmente. Una vez dentro, no te puedes salir.
¿Interesa acudir a este sistema?
No es tema baladí pensar si acudir o no a este sistema, pues, aunque no se esté obligado, el Gobierno ha impuesto este sistema mediante una modificación de la regla de imposición de las costas.
La imposición de las costas en el procedimiento civil se establece por el principio del vencimiento, por el cual, en síntesis, pero con diversas matizaciones: “gana” las costas el que ha visto atendidas todas sus pretensiones. Y si hubiera existido un requerimiento extrajudicial, y el demandado hubiera aceptado las pretensiones del demandante entre la demanda y la contestación a esta, se le imponen las costas por haber actuado con mala fe.
En cambio, ahora el banco no tendrá que pagar nunca las costas si se allana en el caso de no haber acudido a este sistema extrajudicial.
Por tanto, es una cuestión a plantearse. El hecho de que el demandante pueda no percibir las costas del pleito puede motivar el acudir a la vía extrajudicial, pero se ha de tener en cuenta los 3 meses en que se suspende el poder acudir a la vía judicial. Además de que solo se impondrán las costas si la sentencia obliga al banco a devolver una cantidad mayor de la que propuso en la vía extrajudicial.
¿Tengo que contratar a un abogado para reclamar al banco por esa vía?
No. Pero lo siguiente quizá le haga pensar que necesita a uno:
Este Real Decreto Ley se ha implantado por un Gobierno que en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estuvo de acuerdo con los bancos en que no se debían devolver las cantidades más allá de la sentencia del Tribunal Supremo de 2013; por un Gobierno que en todos estos años aun en contra de la mayoría de los jueces de nuestro país no ha impuesto controles efectivos contra los abusos de la banca.
El RDL no establece ningún mecanismo de control sobre lo que se acuerde con el banco.
¿Por qué ha de fiarse de llegar a un acuerdo justo con el banco, el cual ya le engañó una vez imponiendo cláusulas abusivas? ¿Qué le libra de no hacerlo de nuevo?
Es por lo que recomendamos que, si quiere acudir a esta vía, al menos antes de firmar nada con el banco, lleve el documento del acuerdo a su abogado, el cual por un precio reducido le dirá si es adecuado para usted o no.
Otras cláusulas abusivas
Las cláusulas suelo no han sido las únicas cláusulas abusivas que se encuentran en un contrato de préstamo hipotecario. De hecho, es una cantidad considerable.
Cláusulas de gastos por apertura del préstamo
Es, junto a las cláusulas suelo, la más conocida actualmente. Esta cláusula impone al prestatario todos los gastos existentes para poder firmar el préstamo hipotecario: comisión de apertura, gestoría, notaría, tasación y registro de la propiedad. Hay que tener en cuenta que solo será nulo los gastos relacionados con la firma de la hipoteca, no de la compra del inmueble, que habitualmente se hacen en el mismo momento.
Cláusula de vencimiento anticipado.
Muchos préstamos, sobre todo antes de 2013 establecían que por el solo impago de una de las cuotas se podía desahuciar. Los bancos, para evitar problemas esperan 3 meses de cuotas impagadas para hacerlo en atención a lo que establece la ley procesal. Pero la realidad es que esa cláusula es nula por abusiva y ha de tenerse por no puesta y no debería poder ejecutarse hipotecariamente. Actualmente el Supremo ha preguntado a Europa cuál sería entonces el resultado.
Cláusula de cuenta en descubierto
La famosa cláusula por la que cobran 30 euros por reclamarte una cuota impagada. Es nula puesto que no es un servicio propio que te están dando, y la sanción se entiende implícita en los intereses de demora.
Cláusula de intereses moratorios
En muchos préstamos podemos encontrarnos con que, si no se paga una cuota, hasta que se satisfaga la deuda te cobren unos intereses del 20% por ejemplo. La Ley Hipotecaria establece que no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero. Pero el Supremo ha establecido que no tienen que ser superiores a 2% por encima del interés ordinario o remuneratorio (el habitual que cobran con cada cuota).
Otras cláusulas son:
Cláusula IRPH; Redondeo al alza del tipo de interés Cláusula de subrogación de adquirentes; Cláusula de sumisión a un fuero.
Esperamos que este especial le haya sido de ayuda para ver si tiene o no cláusulas abusivas y pueda reclamar a su banco lo que legítimamente le corresponde.
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Anteriores entradas:
Especial Cláusulas Suelo – Parte 1ª
Especial Cláusulas Suelo – Parte 2ª
